Hermenéutica del régimen de garantías del art. 13 de la ley 27.551

por Franco Raschetti Sumario: I. El artículo 13 de la ley 27.551 y las garantías objeto de regulación. – II. Particularidades contempladas en la norma. – III. ¿Carácter imperativo o supletorio? – IV. A modo de colofón. I. El artículo 13 de la ley 27.551 y las garantías objeto de regulación La temática que nos convoca se encuentra alojada dentro del Título II de la ley 27.551, precisamente en su artículo 13. Dada la ubicación sistemática del artículo, sumada a su texto transcripto, aparece que el mismo no implica, desde lo textual, modificación alguna al régimen general del contrato de locación receptado en el CCCN. Más bien, y con la denominación del Título II de la ley 27.551, una “regulación complementaria” de dicho contrato, nomen iuris de dudosos extremos, puesto que no queda claro de qué es complementaria esta regulación. Vale decir, si es complementaria de las normas del CCCN con la posible duda de si corresponde establecer un orden de prelación, o complementaria del acuerdo de las partes de modo tal que lo “complementario” se asimilaría a lo “supletorio” de la voluntad negocial y, por ende, disponible por los contratantes. Asimismo, la normativa a analizar limita su ámbito de aplicación a los contratos de locación con destino habitacional o, si se prefiere, de vivienda, y aclara que, al contrario de lo regulado en el texto legal, no existen desde lo técnico “locaciones habitacionales” sino, como se dijera, contratos de locación con destino habitacional. Quedan asimismo incluidos dentro del espectro de la norma los contratos con destino mixto (conforme artículo 1194 CCCN) pero excluidos aquellos contratos enderezados a una finalidad exclusivamente comercial o productiva, así como también los arrendamientos rurales (amparados en la ley 13.246). En el primer párrafo del artículo 13 se enumeran las siguientes garantías: “a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo”. De la lectura del elenco de garantías establecidas surgen notables e inexcusables deficiencias técnicas que impactan de lleno en la precisión jurídica elemental que toda normativa debe reconocer para sí. Si comenzamos por los yerros más notorios, el título de propiedad inmueble al cual se refiere el inciso a) en sí mismo no representa garantía alguna. Simplemente define un modo de acreditar solvencia al momento del perfeccionamiento del contrato en caso de tratarse de una garantía personal (v. gr. fianza) o, revestido por las formalidades de ley, podrá tener centralidad para instaurar una garantía real sobre bienes inmuebles (v. gr. hipoteca). Aparece, cuanto menos improbable, que se garantice una locación con una hipoteca a través de la implementación de una hipoteca sobre un bien del propio deudor o recurre a la polémica figura del “fiador hipotecario”, institución cuyo estudio excede estas líneas. Disquisición aparte, puede apreciarse sin dificultad la crítica fundada que puede hacérsele a la normativa en atención a que adopta, como herramienta y como medio de garantizar un crédito, a un elemento que siquiera basta en sí mismo para ser categorizado como “garantía”. Reiteramos, la mentada “garantía propietaria” es una dicción que nada tiene de técnico sino que responde al lenguaje asentado por el uso y costumbre. Ella desconoce que el título de propiedad inmueble sirve simplemente para acreditar la existencia de bienes en el patrimonio de un garante personal (generalmente fiador) al momento del perfeccionamiento del acuerdo sin que exista óbice jurídico alguno al que, a la postre, el sujeto quiebre, se concurse, disponga de la totalidad de los bienes de su patrimonio o fallezca, entre tantas otras posibilidades. Lamentablemente, tal desconocimiento plenamente justificado y atendible para sujetos ajenos al derecho1, no puede replicarse en la norma que regula la materia jurídica en juego y que fuera, entendemos, analizada y estudiada por organismos técnicos. Y, para colmo de males, dicha inexactitud 20/11/21 22:47 Hermenéutica del régimen de garantías del art. 13 de la ley 27.551 https://elderecho-com-ar.basesbiblioteca.derecho.uba.ar/pop.php?option=articulo&Hash=b26972d261e0cb43c70fd3bbf950b1b9&print=1 2/7 técnica trae aparejada la inutilidad práctica de la disposición legal, toda vez que lo que esta pretende regular (una garantía) no es tal. Luego, las opciones de los incisos b) y c) no representan mayores dificultades interpretativas, aunque dependerá la medida de su aplicación o utilidad a los términos especiales que las entidades bancarias y aseguradoras pacten con el locatario para asumir la garantía de su deuda. No debe olvidarse que, por un lado, el costo de estas garantías seguramente deba ser soportada por el propio locatario y, además, el acceso a estas garantías podría estar dado por la adhesión del interesado -en este caso el deudor de la obligación garantizada- a condiciones generales de contratación (artículos 984-989 del CCCN) con todas las consecuencias jurídicas que genera el desequilibrio contractual que esta modalidad del consentimiento presupone. Respecto a la posibilidad de presentación de un aval bancario o de un seguro de caución, estas son prácticas más o menos habituales en el mundo de los negocios y en locaciones comerciales. No así lo son con tanta frecuencia en las locaciones con destino a vivienda, pero bien puede ser este el comienzo de una mayor fluidez de esta clase de garantías, las cuales serían las que más seguridad brindarían al locador2. Habría que considerar, asimismo, el mayor costo3 al que se expone al locatario al contratar esta garantía, la que deberá ser solventada por dicha parte. A su turno, el inciso d) establece como opciones “garantía de fianza o fiador solidario” y prefija, mediante el “o”, que el contrato de fianza y el fiador solidario representan garantías diferentes cuando elementales nociones de derecho contractual nos indican que el contrato de fianza reconoce múltiples variantes y manifestaciones, usualmente agrupadas del siguiente modo4: por un lado, según la individualización del objeto del afianzamiento, cabría la existencia de una fianza especial o de una fianza general; por el otro, según el modo en el cual se obliga el fiador, aparecen como opciones factibles la fianza simple y la fianza solidaria5. Si desconocemos este aspecto central de la propia estructura de la fianza se olvida asimismo que no nos encontramos aquí con un distingo baladí. Muy por el contrario, catalogar adecuadamente el tipo de fianza impactará de lleno en las defensas o excepciones que podrá oponer el fiador ante la ejecución que el acreedor pueda intentar en su contra. Ciertamente, y según el modo a través del cual se obliga el fiador, se le abrirán defensas divergentes que el mismo puede articular al momento que se pretenda efectivizar la garantía personal de marras. Basta la simpleza de lo descripto, de antiguo cuño en nuestro derecho nacional, para confirmar lo desafortunado de lo regulado en el inciso d) en el cual hubiese bastado una mera referencia al contrato de fianza -y no a la garantía de fianza- como medio de asegurar el cumplimiento de las obligaciones del locatario sin el aditamento del “fiador solidario”6. Todavía más, memoramos que los mayores inconvenientes prácticos de la vinculación entre el contrato de locación y el contrato de fianza continúan en inapelable vigencia: a guisa de ejemplo, la noción del fiador liso, llano y principal pagador (artículo 1591), la extinción de la fianza por vía indirecta en atención al fenecimiento del contrato principal y el límite temporal de la responsabilidad del fiador por la restitución del inmueble locado (artículo 1225 CCCN), son aspectos que hallan su campo de aplicación principalmente en relación al contrato de locación. Creemos que, sin perjuicio del detalle obrante en el artículo 13 aquí comentado, las garantías personales como la fianza continuarán siendo el método de garantía de usual utilización en pos de procurarse el locador una “segunda fuente de pago”7. Dos figuras contractuales que, según la experiencia, “van de la mano” y es muy dificultoso encontrar un contrato de locación en el que no conste una garantía personal, entre ellas, fundamentalmente, la fianza. Incluso más, en lo que respecta a la instrumentación del contrato de fianza, la misma no se plasma en un documento privado independiente y separado del de locación, sino que, las más de las veces, no pasa de una cláusula inserta en este último manifestando consentimiento la totalidad de los sujetos intervinientes (locador, locatario, fiadores u otros garantes) al culminar el texto del acuerdo locativo. Finalmente, lo contenido en el inciso e) es, si se nos permite la expresión, insólito. El mismo alude a una “garantía personal del locatario que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”. En buen romance, según la norma, el propio obligado (locatario-deudor) sería garante personal del cumplimiento de su propia obligación, lo cual apareja por sí un dislate jurídico. Inveteradamente el patrimonio del deudor constituye la celebérrima “prenda común de sus acreedores” expresamente comprendida en el artículo 743 del CCC sin necesidad -y mucho menos posibilidad jurídicade que el propio deudor pueda asumir tanto unilateral (v. gr. aval) como bilateralmente (v. gr. fianza) la garantía del cumplimiento de la obligación en la cual éste se posiciona como deudor. Gómez Leo8 comunica que existe una garantía específica de una obligación cuando se le concede al acreedor un derecho de prelación sobre algunos de los bienes del deudor o, eventualmente, de un tercero, o cuando el cumplimiento del derecho del acreedor es facilitado por la responsabilidad personal 20/11/21 22:47 Hermenéutica del régimen de garantías del art. 13 de la ley 27.551 https://elderecho-com-ar.basesbiblioteca.derecho.uba.ar/pop.php?option=articulo&Hash=b26972d261e0cb43c70fd3bbf950b1b9&print=1 3/7 concurrente por una deuda propia de otra persona. Piénsese en que confluirían, en un mismo sujeto, el carácter de garante y de deudor garantizado, lo cual se da de bruces con la noción misma de garantía. Recordemos que los medios que la ley otorga a todo acreedor para el resguardo de su crédito son múltiples, independientemente de que hubiera obtenido garantías reales o personales adicionales. Remedios éstos como, fundamentalmente, los distintos efectos de las obligaciones tanto sean normales o necesarios, vale decir, aquellos orientados a que el acreedor pueda obtener en especial la satisfacción de su interés (v. gr. la ejecución forzada o el cumplimiento por otro a costa del deudor); o sean anormales (v. gr. obtener las indemnizaciones correspondientes); o secundarios o auxiliares, fundados en el patrimonio del deudor como garantía común de los acreedores, conformada dicha garantía por los bienes presentes y futuros del deudor sobre los cuales la ley otorga poder de acción al acreedor ante el incumplimiento por parte del deudor de la prestación comprometida. Incluso en el inciso e) ya comentado vuelve a recurrirse a la equívoca terminología no-jurídica que previamente denunciáramos dado que permite “documentar” la “garantía personal del locatario” mediante recibo de sueldo, certificado de ingresos u otro medio fehaciente y confunde, una vez más, la formalidad de la garantía personal con una mera acreditación de solvencia temporal existente al momento de la asunción de la mentada garantía. En suma, no sólo se desconoce abiertamente la propia lógica de las garantías y pretende que el propio obligado garantice su cumplimiento sino que, además, se lo regula erróneamente ya que, otra vez, la documentación sólo acredita una fuente de ingresos temporal, pero en modo alguno crea o documenta per se una garantía personal. Es que, se puede documentar el ingreso económico del locatario o garante mediante estos medios, pero ellos no implican irreductiblemente el nacimiento de la garantía la cual deberá formalizarse según las precisiones legales que correspondieren (v. gr. artículo 1579, 2659 CCCN o artículo 33 decreto ley 5965/63). A partir de nuestro criterio se ha fustigado este inciso. Consideramos que, lo que verdaderamente le interesará evaluar al locador, es la capacidad de pago del alquiler y no solo los ingresos, de modo que también en este caso resulta criticable la garantía exigida, porque no le servirá de mucho al locador conocer solo ese aspecto de la situación patrimonial del inquilino. De todos modos, se añade que resulta superflua esta garantía porque ya el CCCN establece en sus artículos 242 y 743 que el patrimonio del deudor es la garantía común de los acreedores9. II. Particularidades contempladas en la norma a) Limitación cuantitativa El tercer párrafo del artículo 13 de la ley 27.551 contiene una llamativa limitación cuantitativa de las garantías previamente descriptas: “El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces”. Admitimos que esta disposición genera, por un lado, cierto estupor y, por el otro, la inconveniencia de tener que desarrollar nuevamente nociones ya asentadas en la dogmática jurídica para intentar cohonestar éstas con la novel normativa estatuida. Existe un principio cardinal de las garantías del crédito, cualquiera sea su especie, que está dado por el principio de accesoriedad. Esto es, que el medio de garantizar el cumplimiento del crédito siempre será un accesorio de este y no podrá nunca, en consecuencia, resultar más gravoso o amplio que la obligación garantizada so pena de desconocer esta nota tipificante. Esto incidiría notablemente en la verdadera calificación de la naturaleza jurídica de la figura como así también en los efectos de la misma. Como consecuencia de ello, el garante podrá válidamente obligarse en menor o misma medida que el deudor garantizado según el modo en el cual se asuma la garantía en cuestión, pero nunca en más. Sentado ello, la limitación que obra en el artículo 13 de la ley 27.551 genera por lo pronto una duda de fuste: ¿a qué refiere la limitación cuantitativa? Una lectura rápida de la disposición podría indicar que alude a la responsabilidad del garante, quien no podría ser responsabilizado por encima del tope legal puesto que, caso contrario, se estaría requiriendo “una garantía” que supera el valor consignado cinco o diez veces “el valor mensual de la locación”- que es precisamente lo que el legislador busca prevenir. Invitamos a no seguir esta mirada literal de la norma porque la misma conduce a un resultado absurdo puesto que, si se interpreta al segundo párrafo del artículo 13 como una limitación a la responsabilidad del garante, este solo respondería hasta el límite de cinco o diez valores -según el caso- mensuales de la locación, un auténtico sinsentido para un contrato que reconoce un plazo mínimo inderogable por las partes de tres años (cfr. artículo 3 de la ley 27.441 que modifica al 1198 del CCCN). Por supuesto, nada 20/11/21 22:47 Hermenéutica del régimen de garantías del art. 13 de la ley 27.551 https://elderecho-com-ar.basesbiblioteca.derecho.uba.ar/pop.php?option=articulo&Hash=b26972d261e0cb43c70fd3bbf950b1b9&print=1 4/7 obsta a una limitación contractual de la responsabilidad del garante pero, de allí a establecer legislativamente una limitación de tamañas cualidades, nos parece excesivo. Entonces, ¿cómo interpretar la limitación legal? Otra posibilidad sería indicarnos que la intención del legislador ha sido la de limitar la práctica de los locadores y, fundamentalmente, intermediadores. De exigir como medio de acreditación de solvencia la titularidad de inmuebles de elevado valor o un determinado nivel de ingresos por parte del garante. Tal podría ser la utilidad de la limitación cuantitativa legal la cual, si bien es acotada, respeta la lógica interna de las garantías y, así, en criterio similar, se ha sostenido que “el art. 13 de la ley 27.551 refiere a una etapa previa a la celebración y no a los efectos del contrato. Es por ello por lo que no debe aplicarse ni siquiera supletoriamente a la responsabilidad del locatario, o del fiador”10. Ahora bien, esta segunda lectura se topa con una dificultad práctica notable en materia inmobiliaria: que la garantía que se refiere al título de propiedad del inmueble no podrá tener aplicación práctica, pues resulta sumamente improbable que el valor del inmueble sea inferior al tope previsto por el legislador. Ello, sin dejar de advertir que en ningún caso el ofrecimiento como “garantía” de un título de propiedad podría importar la constitución de un derecho real de garantía, habida cuenta de la enumeración taxativa en materia de derechos reales que consagra el art. 1887 CCCN, no modificado en la nueva ley11. Con gráfica elocuencia Leiva Fernández explica esta crítica práctica “esto arrasa con los inmuebles, porque cualquier inmueble supera el valor de cinco meses de alquiler”12. Entonces, si unimos la segunda hipótesis reseñada, con la salvedad del párrafo precedente, pareciera ser que la utilidad práctica de la limitación cuantitativa se emplaza, primero, en el ámbito precontractual -no así en la responsabilidad del garante-; y, segundo, en la posibilidad de que el locador o intermediario le solicite al locatario o a un tercero constancias de ingresos a los efectos de “medir” su capacidad de pago al momento de la celebración del contrato estableciendo, a los efectos de evitar solicitudes abusivas o excesivas de locadores o intermediarios, que las respectivas remuneraciones equivalgan, como máximo, a cinco cánones locativos en caso de ingresos de un tercero, o hasta diez en caso de tratarse de sus propios ingresos. b) Reglamentación especial El artículo 13 asimismo prefija que “la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas” en los casos de las garantías de los incisos b) (aval bancario); c) (seguro de caución) y d) (fianza). Al respecto diremos que, en relación a las garantías de aval bancario y seguro de caución el Estado nacional, y, fundamentalmente, del Ejecutivo nacional, reconoce un margen de actuación amplio. Sobre todo, a través del fuerte contralor que le imprime a la actividad financiera, a través del BCRA y su Superintendencia de Entidades Financieras y Cambiaras, SEFyC, y aseguradora a través de la Superintendencia de Seguros de la Nación. Habrá de aguardarse para el análisis al modo en el cual el Estado nacional motorice esta facultad reglamentaria de dichas actividades, lo cual no exime de mayores comentarios sobre el particular. Por caso, en el ámbito del seguro de caución, la Superintendencia de Seguros de la Nación emitió la Res. 376/2020 por la que atiende a las “Condiciones Generales para el Seguro de Caución de Garantía de Locación de Bienes Inmuebles con Destino Habitacional conforme Ley 27.551”, de modo complementario de las Res. 13.760/77, 13.841/77 y 23.083/9413. Ahora bien, si por “reglamentación” se entiende el decreto reglamentario que a posteriori disciplinará aspectos prácticos de la ley nacional (art. 99 inc. 2 CN), creemos que mal puede un decreto reglamentario establecer disposiciones relativas a la garantía de fianza, so pena de afectar inconstitucionalmente el régimen de competencias estatuido en nuestra Constitución Nacional. Puesto que, en el artículo 75 inciso 12 de la Constitución Nacional, se establece como competencia del Congreso Nacional la de “dictar los Códigos Civil, Comercial, Penal, de Minería, y del Trabajo y Seguridad Social, en cuerpos unificados o separados, sin que tales códigos alteren las jurisdicciones locales”. Esto, sumado a que la fianza como contrato se emplaza indudablemente como una relación acreedor-deudor propia y privativa del CCCN que habrá de regular, en consecuencia, el Congreso Nacional14 y quedar fuera del espectro que podría reconocer para sí un decreto reglamentario emanado del Poder Ejecutivo Nacional. Justamente, el artículo constitucional en cuestión (75 inciso 12, junto a sus concordantes 121 y 126) responde al propósito de obtener la uniformidad de la legislación en las materias comprendidas en los códigos allí mencionados. Por ende, mal puede intentarse una regulación especial por parte del Ejecutivo nacional sobre un aspecto que hace a la competencia indubitada del Legislativo nacional. III. ¿Carácter imperativo o supletorio? 20/11/21 22:47 Hermenéutica del régimen de garantías del art. 13 de la ley 27.551 https://elderecho-com-ar.basesbiblioteca.derecho.uba.ar/pop.php?option=articulo&Hash=b26972d261e0cb43c70fd3bbf950b1b9&print=1 5/7 Resta discernir si la normativa establecida en el artículo 13 de la ley 27.551 es de orden público y, por lo tanto, indisponible para las partes o si, por el contrario, nos encontramos frente a reglas supletorias de la voluntad de los contratantes. Como primera mirada, el legislador optó por utilizar el vocablo “debe” tanto para el ofrecimiento que el locatario debe hacer al locador de, por lo menos, dos garantías de las enumeradas en los cinco incisos como para la aceptación del locador de una de ellas si se ajusta a los términos descriptos previamente en este trabajo. De este modo, la literalidad de la norma podría indicar una imperatividad indisponible de lo allí establecido, aunque aclaramos que utilizar las voces “locatario” y “locador” resulta equívoco y prematuro ya que la hipótesis que regula la norma se ubica temporalmente en las tratativas contractuales, vale decir, de modo previo al perfeccionamiento del contrato el cual puede no perfeccionarse. No obstante ello, debemos destacar que la consagración de una contratación forzosa u obligatoria para una parte del acuerdo aparece como sumamente opinable. No tanto por la posibilidad jurídica de que ello ocurra, puesto existen supuestos variados en nuestro ordenamiento jurídico en el cual, huelga decirlo, no existen derechos absolutos sino que todos se hallan supeditados a las leyes que –razonablemente– reglamentan su ejercicio (artículo 14 y 28 de nuestra Carta Magna); sino, más bien, por ubicarse en un contrato que reconoce usualmente un iter contractual más o menos amplio como es el contrato de locación. Se ha apuntado que los “deberes” nunca podrán alzarse como requisitos que coloquen a las partes en la obligación de contratar, y menos aún de suponer celebrado el contrato ante la ausencia de manifestación de voluntad común como fenómeno inevitable y generador del acto jurídico principal15. Bien ha dicho Ibarlucía que, tanto las normas de orden de público como las supletorias, están limitadas por el artículo 28 de la Constitución Nacional y dicho principio constitucional de razonabilidad de las leyes (artículo 28, CN) implica que, por más importante que sea la finalidad perseguida, los medios técnicos que se arbitren no deben alterar el contenido esencial de los derechos fundamentales. Puesto que existe un núcleo duro de los derechos que no puede ser vulnerado, alterado o aniquilado, y no otra cosa ocurre si se obliga a una persona a contratar con quien no quiere fuera de los supuestos excepcionales existentes en nuestro derecho nacional que indican ello16 de un modo, a priori, razonable. Asimismo, se ha memorado que la obligatoriedad de contratación en los términos señalados choca abiertamente con principios elementales de los contratos, no solo en el artículo 958 CCCN en el sentido de que las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres, sino también en el artículo 990, que prevé que las partes son libres para promover tratativas dirigidas a la formación del contrato y para abandonarlas en cualquier momento, siempre, claro está, que preserven el principio de la buena fe para no frustrar esas tratativas injustificadamente17. En sentido crítico concordante se ha destacado que “no se le puede privar de ponderar y desestimar las garantías porque él es el único juez de los medios que considera satisfactorios para protección de su propio patrimonio”18. Tampoco debe perderse de vista que se destaca en el contrato de locación la existencia de un orden público de protección que se vincula con el resguardo o defensa de una de las partes del contrato, aquella que se encuentra en inferioridad de condiciones negociales, y las normas que lo componen garantizan un piso mínimo de derechos inderogables en beneficio del sujeto protegido, pero modificables a su favor19. Estos pactos son sumamente usuales y normales en materia civil y comercial pues es usual pensar en los diversos tipos contractuales como figuras aisladas, cerradas o autosuficientes como ocurre con los tipos penales. Esta extendida tendencia se da de bruces contra un dato incontrastable de la realidad: es harto complejo hallar un tipo contractual en puridad en el tráfico negocial ya que, ora las partes en ejercicio de su autonomía de la voluntad le añaden, suprimen, o modifican los efectos que las normas disponen, ora le anexan cláusulas y elementos propios de otros tipos contractuales similares y modifican así la estructura ideal originaria, ora se verifica el fenómeno ya estudiado en esta obra de la conexidad contractual. Entonces, no cabría desechar sin más la posibilidad de acuerdo, en contrario de las partes a lo estipulado normativamente en la ley 27.551. Siempre, claro está, que ello no redunde en una desnaturalización de las obligaciones y derechos de las partes contratantes en una válida utilización del recurso de la analogía al artículo 988 del CCCN y en el razonamiento de que, destaca Santarelli, para la dinámica interpretativa del ordenamiento contractual las normas supletorias constituyen una repartición de riesgos contractuales básico, que concita un orden equitativo. En caso de apartarse, en razón de aquel umbral de equidad, el contrato -no las explicaciones posteriores- debe dar evidente respuesta de su compensación20. IV. A modo de colofón Como hemos anticipado, el régimen estatuido por la ley 27.551 en materia de garantías adolece no sólo de graves yerros técnicos sino, además, de una notable inconsistencia para agilizar y facilitar el 20/11/21 22:47 Hermenéutica del régimen de garantías del art. 13 de la ley 27.551 https://elderecho-com-ar.basesbiblioteca.derecho.uba.ar/pop.php?option=articulo&Hash=b26972d261e0cb43c70fd3bbf950b1b9&print=1 6/7 perfeccionamiento de los contratos de locación en tren de una armonización razonable de los intereses de ambas partes intervinientes. Así, creemos que lo regulado en el artículo 13 de la ley 27.551 en poco o en nada auxilian al locatario a lograr un provechoso acceso a la vivienda como, asimismo, en poco o en nada tutelan el crédito del locador. Se trata, en suma, de una norma de paupérrimo nivel jurídico y peor utilidad práctica que trae más dudas que certezas a los operadores jurídicos y que obstaculiza notablemente el verdadero objetivo al cual debería tender cualquier regulación especial de un contrato tan sensible y trascendental como es el de locación. Voces: DERECHO CIVIL - ACTOS Y HECHOS JURÍDICOS - CONTRATOS - OBLIGACIONES - LOCACIÓN - CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL - PRECIO - PAGO - MONEDA EXTRANJERA - OBLIGACIONES DE DAR SUMAS DE DINERO - POLÍTICAS PÚBLICAS - ECONOMÍA - EMERGENCIA ECONÓMICA - DESVALORIZACIÓN MONETARIA - FIANZA - DESALOJO Nota de Redacción: Sobre el tema ver, además, los siguientes trabajos publicados en El Derecho: La conservación del inmueble alquilado, por Julio Chiappini, ED, 261-621; Las garantías crediticias en el nuevo Código Civil y Comercial y algunas referencias al derecho comparado para avizorar el porvenir, por Miguel Eduardo Rubín, ED, 261-768; Fideicomiso en garantía. Reflexiones en torno al doble carácter fiduciario/beneficiario del acreedor, por Juliano Amarilla Ghezzi, ED, 267-785; Continuación del uso de la vivienda locada y la fianza, en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, por Héctor Eduardo Kenny, ED, 262-727; Alquileres devengados y no cobrados por el locador enajenante del inmueble, por Héctor Eduardo Kenny, ED, 268-652; El contrato de locación cuando el locador es una diócesis o una parroquia: consideraciones para evitar su nulidad, por Jorge Antonio Di Nicco, ED, 268-753; Contrato de locación de servicios continuados de transporte; rescisión unilateral intempestiva – Indemnización, por Mariano Navarro Lynch, ED, 268-921; Acreedor hipotecario y locación en el Código Civil y Comercial. ¿Quien puede lo más no puede lo menos? Cuando la teoría no coincide con la práctica, por Domingo H. C. Cura Grassi, ED, 269-642; El régimen de mejoras en el contrato de locación, por Franco Raschetti, ED, 276-647; El proceso de desalojo y el juicio sumarísimo, por Héctor Eduardo Kenny, ED, 279; El consentimiento en el contrato de locación, por Alejandro Borda, ED, 279; Algunas precisiones sobre el DNU 320/2020 de alquileres: entre bondad e incertidumbre, por Pablo Fernando Ceballos Chiappero, ED, 287-547; La llamada nueva ley de alquileres, por Mónica M. F. Lastra, ED, 288-1199; Breve análisis de la ley 27.551, por Juan C. Hariri, ED, 288-1447; Límites a la obligatoriedad y revisión de los contratos. A propósito de una medida cautelar concerniente al precio de un contrato de locación con destino no habitacional, por Carlos A. Hernández, ED, 290. Todos los artículos citados pueden consultarse en www.elderechodigital.com.ar. 1. Se apunta que, en la locación, la fianza constituye una típica garantía de naturaleza personal a pesar de la creencia vulgar que confunde la exigencia de acreditar ser titular de dominio de un inmueble, habitual en este tipo de contratos, con la verdadera calidad de garantía personal de la fianza. Ver, Molina Quiroga, Eduardo, Cláusula penal y fianza en la locación, La Ley 1997-C, 578, Cita Online: AR/DOC/14441/2001. 2. Bilvao Aranda, Facundo M., Los contratos de locación luego de la ley 27.551, RCCyC 2020 (septiembre), 5, AR/DOC/2626/2020. 3. Se ha destacado que, generalmente, los bancos no otorgan el aval a quien carece de la solvencia adecuada y muchas veces la exigen en exceso, situación similar a lo que ocurre con respecto al seguro de caución (Gregorini Clusellas, Eduardo L., Locaciones y su nueva regulación: un análisis crítico, ADLA 2020- 8, 169, AR/DOC/2466/2020). 4. Remitimos a Raschetti, Franco, Contrato de fianza, El Derecho, Buenos Aires, 2019, especialmente el capítulo IV en donde tratamos las “clases de fianza”. 5. Los dos criterios reseñados son totalmente independientes entre sí, habida cuenta de que responden a motivaciones diversas: por un lado, a la determinación de las obligaciones garantizadas y, por el otro, al modo en el cual el fiador compromete su responsabilidad. 6. Figura cuya independencia es indubitada: “la solidaridad en la fianza no hace del fiador un obligado directo; o sea, que la solidaridad no cambia la naturaleza de la fianza, que continúa siendo una obligación accesoria que no puede ser más extensa que la del deudor principal, ni sobrevivirla…”, CNCom., sala D, 26/06/2009, “Sabssay, Claudio Ernesto c/ La Economía Comercial S.A. de Seguros Generales”, RC J 21468/09. 7. Villegas, Carlos G., Las garantías del crédito, Rubinzal-Culzoni editores, Santa Fe, 1993, pp. 20-21. 8. Gómez Leo, Osvaldo R., Tratado de Derecho Comercial y Empresario. Garantías, La Ley, Buenos Aires, 2014, t. I, pp. 94-95. 20/11/21 22:47 Hermenéutica del régimen de garantías del art. 13 de la ley 27.551 https://elderecho-com-ar.basesbiblioteca.derecho.uba.ar/pop.php?option=articulo&Hash=b26972d261e0cb43c70fd3bbf950b1b9&print=1 7/7 9. Iturbide, Gabriela A., Reflexiones sobre la nueva ley de alquileres 27.551 y sus modificaciones al Código Civil y Comercial, RCCyC 2020 (septiembre), 38, AR/DOC/2395/2020. 10. Solé, Sebastián G., La regulación de las garantías en la nueva ley de alquileres. Interpretación de la norma y análisis económico, RCCyC 2020 (septiembre), 74, AR/DOC/2514/2020; Otero, Esteban E., La reforma de la ley 27551 al régimen legal de las locaciones: primeras aproximaciones, RCCyC 2020 (septiembre), 59, AR/DOC/2519/2020. 11. Iturbide, Gabriela A., Reflexiones sobre la nueva ley de alquileres 27.551 y sus modificaciones al Código Civil y Comercial, ob. cit. 12. Leiva Fernandez, Luis F. P., Control de daños en la ley 27.551, ADLA 2020-8, 151, AR/DOC/2434/2020. A su vez, explica Gregorini Clusellas que “el inmueble de referencia puede ser de zonas inundables, padecer deterioros, tener gravámenes o deudas fiscales, además de encontrase en extraña jurisdicción que dificulte una eventual ejecución del bien”, ver Gregorini Clusellas, Eduardo L., Locaciones y su nueva regulación: un análisis crítico, ob. cit. 13. Para su estudio remitimos a Márquez Lamená, Sebastián, El seguro de caución y locación inmobiliaria: aspectos obligacionales de la res. SSN 376/2020, ADLA 2020-12, 124. 14. Este ha sido el criterio sostenido por la Corte Suprema de Justicia de la Nación para discernir entre competencia nacional y provincial en tanto “los aspectos sustanciales de las relaciones entre acreedores y deudores corresponde a la legislación nacional”. Ver, “Barreyro, Bernarda Ramona c/ Municipalidad de Posadas”, Fallos 327:2631 (2004); “Verdini, Edgardo Ulises c/ Instituto de Seguridad Social de Neuquén”, Fallos 327:3187 (2004). 15. Otero, Esteban E., La reforma de la ley 27551 al régimen legal de las locaciones: primeras aproximaciones, ob. cit. 16. Cfr. Ibarlucía, Emilio A., ¿Es constitucional obligar a contratar?, Diario La Ley del 23/07/2020, 7, AR/DOC/2442/2020. 17. Iturbide, Gabriela A., Reflexiones sobre la nueva ley de alquileres 27.551 y sus modificaciones al Código Civil y Comercial, ob. cit. 18. Leiva Fernandez, Luis F. P., Control de daños en la ley 27.551, ob. cit. 19. Pita, Enrique M., Régimen del precio de la locación según la ley 27.551 (determinación, ajustes, obligaciones accesorias, incumplimiento y consignación), Diario La Ley del 23/07/2020, 19, AR/DOC/2444/2020; Falco, Guillermo E., La nueva ley de alquileres y la ley de defensa del consumidor, RCCyC 2020 (septiembre), 30, AR/DOC/2521/2020. 20. Santarelli, Fulvio G., Un apunte sobre la interpretación de la ley 27.551, Diario La Ley del 23/07/2020, 2, AR/DOC/2441/2020. © Copyright: El Derecho.

Publicación: El Derecho - Diario, LOCACIONES - Director: Carlos Hernández Fecha: 23-09-2021 Cita Digital: ED-MCMXIII-466